• Rechtsgebiet:
  • Versicherungsrecht
  • Feuerversicherung
  • Gebäudeversicherung

Wasserschaden von der Nachbarwohnung in der WEG, verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

BGH Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12: Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.

30.11.2013

Mit der vorliegenden Entscheidung baut der V. Zivilsenat des BGH seine Rechtsprechung zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs weiter aus.

Hatte der Senat sich in früheren Entscheidungen zunächst damit befasst, ob es einen auf § 906 Abs. 2 Satz 2 gestützten Ausgleich zwischen benachbarten Eigentümern von Grundstücken geben könne, deren eines durch vom anderen Grundstück ausgehende Grobimmisionen Schäden erleidet, ohne dass den Eigentümer des Grundstücks, von dem der Schaden seinen Ausgang genommen hatte, ein Verschulden traf – Urteil vom 11. Juni 1999 -V ZR 377/98 – und vom 21. März 2003 – V ZR 319/02-, später dann mit dem Problem, ob dieses auch im Verhältnis von berechtigtem Besitzer, Mieter oder Pächter des Grundstücks, auf dem der Schaden eingetreten ist und dem Benutzer des Grundstücks, von dem die schädigenden Emissionen ausgehen, zu gelten habe, beschäftigt sich  V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs  in der vorliegenden Entscheidung mit der bislang nicht entschiedenen Frage, ob auch ein Wohnungseigentümer eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen kann, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist, und ob dies auch im Verhältnis von Mietern gilt, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.


Die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden.

In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 € aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.


Den Prozess für die Beklagte führte deren Haftpflichtversicherer, da nach der Rechtsprechung des u.a. für das Versicherungsrecht zuständigen IV. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes die Inanspruchnahme im Wege des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs eine in der Haftpflichtversicherung gedeckte Inanspruchnahme aufgrund gesetztlicher Haftpflichtbestimmungen zu sehen sein kann. In der Regel werden deshalb die einschlägigen Prozesse auch zwischen dem regressierenden Sachversicherer und dem haftpflichtversicherten Eigentümer/Besitzer des Grundstücks geführt, von dem der Schaden seinen Ausgang genommen hat.

Das Landgericht hatte der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hatte das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.


Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht.

Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann.

Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.


Der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil trotzdem wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gem. §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Unter diesen Voraussetzungen gewährt die Rechtsprechung den Ausgleichsanspruch über die Immissionsfälle des § 906 BGB hinaus auch bei Grobimmissionen (vgl. BGH Urt. v. 19. 4. 1985 – V ZR 33/84, WM 1985, 1041 – Wasserrohrbruch). Der Anspruch ist jedoch wie in den Fällen des § 906 BGB subsidiär, setzt also voraus, dass der Eigentümer oder Besitzer aus besonderen Gründen gehindert ist, die Einwirkungen gem. §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden. Ein faktischer Duldungszwang genügt. Er kann sich u. a. daraus ergeben, dass der Betroffene die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte, wie das eben bei Leitungswasserschäden oder übergreifendem Feuer der Fall ist.


Die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf rechtswidrige Grobimmissionen, die aus tatsächlichen Gründen nicht rechtzeitig abgewehrt werden können, dient wie die unmittelbare Anwendung der Vorschrift dem Ausgleich gleichrangiger Nachbarinteressen als Ausdruck der Situationsgebundenheit der Grundstücke und beruht auf dem Gedanken, dass im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis der betroffene Eigentümer oder Nutzer bei einer nicht abwehrbaren, vom Nachbargrundstück ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf sein Grundstück nicht schlechter stehen darf als bei einer rechtmäßigen Einwirkung. Deswegen hat der Senat sowohl die durch einen technischen Defekt an elektrischen Leitungen verursachten Brandschäden an dem benachbarten Haus (BGH, Urt. v. 11. 6. 1999 – V ZR 377/98, MDR 1999, 1132 = NJW 1999, 2896 [2897]) als auch die Wasserschäden infolge eines Rohrbruchs auf dem Nachbargrundstück (BGH, Urt. v. 19. 5. 1985 – V ZR 33/84, WM 1985, 1041) als ausgleichspflichtig angesehen.
 
Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist auf eine angemessene Entschädigung in Geld gerichtet. Seine Höhe ist nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung zu bestimmen. Besteht die Einwirkung in einer Substanzschädigung, kann der Entschädigungsanspruch auf vollen Schadensersatz gehen und den Ausgleich der Folgen umfassen, die sich aus der Beeinträchtigung der Nutzung des betroffenen Grundstücks entwickeln. Dies ist bei der Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung eines Grundstücks regelmäßig die Ertragseinbuße, die aus dem Schadensereignis folgt (BGH v. 23. 2. 2001 – V ZR 389/99). Auch in diesem Fall ist die Verpflichtung zur Ausgleichsleistung nach den Grundsätzen des Nachbarrechts mit einem Schadensersatzanspruch jedoch nicht notwendig deckungsgleich. Es besteht vielmehr Raum für eine wertende Entscheidung, die zu einem Zurückbleiben des Ausgleichsanspruchs hinter einem Anspruch auf Schadensersatz führen kann. Hier spielt also der Abzug „neu für alt" keine Rolle

Eine Begrenzung der Schadensersatzpflicht ist nur zur Vermeidung ungerechtfertigter Vorteile aus dem Schadensereignis geboten. Vermögensvorteile, die erst durch die Ersatzleistung des Schädigers entstehen, also auf der Ebene der Schadensbeseitigung liegen, werden dann nach den Regeln über einen Abzug „neu für alt" ausgeglichen und bei der Berechnung der Entschädigung nicht berücksichtigt.



 
* § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

V ZR 230/12 – Urteil vom 25. Oktober 2013
LG Aachen – Urteil vom 19. Dezember 2011 – 11 O 279/11
OLG Köln - Urteil vom 11. September 2012 – 3 U 7/12
Karlsruhe, den 25. Oktober 2013